Preguntas Frecuentes
1. ¿Cómo sé cuánto vale realmente mi propiedad en San Angel, Polanco o Lomas hoy?
El precio real de mercado no es el precio que su vecino dice que obtuvo ni el que aparece en los portales. Se determina mediante una valuación profesional que considera: el precio por metro cuadrado de operaciones cerradas recientes en su zona específica (no solo en la colonia en general), el estado físico y de conservación del inmueble, sus amenidades, la calle y orientación, y la relación oferta-demanda actual en ese submercado.En Great Homes Rs realizamos una valuación técnica con nuestro equipo propio de valuadores certificados, cruzada con datos reales de operaciones cerradas. No estimamos: documentamos. Esto es especialmente importante en zonas como San Angel ,Lomas de Chapultepec o Polanco, donde la diferencia entre una calle y otra puede representar un 20-30% en el valor por m².
2. ¿Cuál es el precio promedio por m² en San Ángel, Polanco y Santa Fe actualmente?
Los rangos varían significativamente según el tipo de inmueble y la calle. Como referencia general para 2025-2026:Polanco (Chapultepec Morales): departamentos nuevos o remodelados entre $ 90,000 y $140,000 MXN/m²; casas en zonas prime desde $100,000 MXN/m².Lomas de Chapultepec: casas entre $70,000 y $120,000 MXN/m² dependiendo de la privada, tamaño de terreno y construcción.San Ángel / San Ángel Inn: casas y townhouses entre $65,000 y $110,000 MXN/m².Santa Fe: departamentos de lujo entre $55,000 y $85,000 MXN/m².Estos son rangos orientativos. El precio final depende de factores muy específicos que solo una valuación técnica puede determinar con precisión.
3. ¿Me conviene esperar para vender o es mejor hacerlo ahora?
Esta es una de las preguntas más frecuentes y más difíciles de responder de forma genérica, porque depende de tres variables: la tendencia del mercado en su zona específica, su situación fiscal y financiera personal, y el tiempo que está dispuesto a esperar.Lo que sí puede decirse con datos del mercado de CDMX 2025-2026: las zonas premium como Polanco, Lomas y San Ángel han mostrado resiliencia ante ciclos económicos, con apreciación real sostenida. Sin embargo, la sobreoferta en ciertos segmentos de Santa Fe y Bosques ha presionado los precios a la baja en departamentos de más de 200 m².Nuestra recomendación: solicite una valuación actual y un análisis de tendencia de su zona antes de decidir. Con datos sobre la mesa, la decisión se toma sola.
4. ¿Cuánto tiempo tarda en promedio vender una propiedad en estas zonas?
En el segmento premium de CDMX, el tiempo promedio de venta (desde la primera publicación hasta la firma de escritura) varía entre 3 y 9 meses, dependiendo del tipo de inmueble, el precio de salida y la calidad de la comercialización.Los factores que más acortan el tiempo: precio correcto desde el inicio (no sobrevalorado), fotografía y video de nivel profesional, y distribución activa en los canales correctos (portales, redes sociales, red de compradores activos).Propiedades que salen al mercado sobrevaloradas suelen tomar 12-18 meses o más, y en muchos casos terminan cerrando por debajo del precio al que habrían cerrado si hubieran salido bien valuadas desde el principio. El costo de la prisa es alto.
5. ¿Qué documentos necesito tener listos para poner en venta mi propiedad?
Para iniciar el proceso de comercialización, los documentos fundamentales son:Documentos del inmueble: escritura pública original, certificado de libertad de gravamen actualizado (no mayor a 90 días al momento del cierre), boletas prediales y de agua al corriente, planos arquitectónicos si existen, reglamento de condominio si aplica.Documentos del propietario: identificación oficial, RFC con homoclave, CURP, comprobante de domicilio, acta de matrimonio o capitulaciones si la propiedad es conyugal.En Great Homes Rs acompañamos a nuestros clientes en la revisión y obtención de cada uno de estos documentos desde el inicio del proceso, para que no haya sorpresas al momento de cerrar la operación.
6. ¿Debo remodelar o invertir en mi propiedad antes de vender?
La respuesta depende del estado actual del inmueble y del tipo de comprador al que se dirige. En el segmento de lujo, los compradores suelen preferir propiedades en buen estado de conservación o bien tienen presupuesto para remodelar a su gusto — lo que significa que una remodelación parcial puede no reflejarse en el precio de venta.Lo que sí tiene retorno documentado en este segmento: home staging (presentación y acondicionamiento del espacio), limpieza profunda, reparaciones menores visibles (herrería, pintura, iluminación) y jardinería. La inversión suele ser baja y el impacto en el precio de negociación puede ser significativo.Remodelar cocinas o baños completos antes de vender rara vez recupera la inversión en el precio de cierre. Lo evaluamos caso a caso con usted.
7. ¿Cuánto ISR voy a pagar cuando venda mi propiedad?
El ISR por enajenación de inmuebles es uno de los temas que más sorprende a los vendedores que no se asesoran correctamente. El cálculo depende de varios factores:Precio de adquisición actualizado: se aplica el factor de actualización del INPC desde la fecha de compra. Cuanto más tiempo llevan con la propiedad, mayor el ajuste.Deducciones permitidas: inversiones en construcción, mejoras documentadas, comisiones de agente y gastos notariales anteriores, entre otros.Exención por casa habitación: si la propiedad ha sido su residencia principal y cumplen ciertos requisitos (entre ellos, no haber usado la exención en los últimos 3 años), pueden estar exentos hasta cierto límite de ganancia. La diferencia entre una estrategia fiscal bien planeada y no planearla puede representar cientos de miles o millones de pesos. En Great Homes Rs le brindamos orientación fiscal personalizada antes de firmar cualquier documento.
8. ¿Qué pasa si mi escritura tiene un valor catastral muy diferente al precio real de venta?
Esta es una situación común en propiedades adquiridas hace muchos años, donde el valor declarado en la escritura original era muy inferior al valor comercial real. Al vender, la ganancia fiscal gravable puede ser significativamente mayor de lo esperado.Existen estrategias legales para mitigar el impacto: la actualización correcta del costo de adquisición mediante el factor INPC, la incorporación de mejoras documentadas y la estructuración adecuada de la operación. Todo dentro del marco legal vigente.Lo importante: esto debe analizarse antes de publicar la propiedad, no el día de la firma ante notario. Con tiempo suficiente, hay opciones. Sin él, no.
9. ¿Qué revisa un abogado en una compraventa de este nivel y por qué es importante?
En operaciones de alto valor, la revisión legal no es un trámite — es una protección crítica para ambas partes. Los puntos que un abogado especializado en inmobiliario debe revisar incluyen:Del inmueble: que la escritura no tenga gravámenes, embargos, litigios pendientes o servidumbres no declaradas. Que las medidas coincidan con las del Registro Público. Que no haya régimen en condominio con problemas de fondo de reserva o adeudos.Del contrato: cláusulas de penalización, condiciones suspensivas, forma y tiempos de pago, fecha de entrega y estado del inmueble al momento de la misma.En Great Homes Rs coordinamos la revisión legal con despachos especializados en operaciones inmobiliarias de alto valor, para que el proceso cierre sin contingencias.
10. ¿Cuál es la comisión de la inmobiliaria y qué incluye exactamente?
La comisión inmobiliaria que cobra Great Homes Rs entre el 4% y el 5% del precio de venta más IVA, pagada al momento del cierre. En renta suele equivaler a un mes de renta.Lo que distingue el valor de una comisión bien invertida: valuación técnica profesional, producción fotográfica y de video editorial, estrategia de comercialización activa, filtrado de compradores, acompañamiento en el proceso de negociación, gestión de la documentación y coordinación con el notario.Una comisión baja sin estos servicios puede costarle más en tiempo perdido, precio de negociación mal manejado o contingencias legales no detectadas. Le explicamos con detalle qué incluye nuestro servicio en la primera reunión.
11. ¿Por qué contratar una inmobiliaria especializada en estas zonas y no una general?
La especialización geográfica tiene un impacto directo en el resultado de la operación. Un agente que conoce Polanco, Lomas o San Ángel en profundidad sabe: qué calles tienen mayor demanda, qué perfil de comprador busca cada tipo de inmueble en cada zona, cuáles son los precios de cierre reales (no los de lista), y qué argumentos de valor resuenan en ese mercado específico.Además, una inmobiliaria especializada tiene una red activa de compradores, inversionistas y contactos en esas zonas que ningún portal puede replicar. En el segmento premium, muchas operaciones se cierran antes de que la propiedad llegue a publicarse en portales — precisamente por esa red.Great Homes Rs opera exclusivamente en estas zonas desde hace más de 30 años. No somos generalistas.
12. ¿Cómo me garantizan discreción durante el proceso de venta?
La discreción es un requisito no negociable para muchos de nuestros clientes. Hay propietarios que no desean que vecinos, familiares o competidores sepan que su propiedad está en venta.Nuestro enfoque en estos casos: comercialización dirigida exclusivamente a nuestra red de compradores calificados antes de cualquier publicación pública, presentación de la propiedad solo a candidatos previamente filtrados y con comprobación de capacidad de compra, y uso de acuerdos de confidencialidad cuando el cliente lo requiere. La discreción y la efectividad no son opuestas — son parte del mismo servicio de alto nivel.
13. ¿Cuánto puedo obtener de renta por mi propiedad en San Angel ,Polanco o Lomas?
Los rangos de renta en el segmento premium de CDMX varían considerablemente. Como referencia 2025-2026:Polanco: departamentos de 150-250 m² entre $45,000 y $90,000 MXN/mes. Penthouses o plantas enteras desde $100,000 MXN/mes.Lomas de Chapultepec / Bosques: casas entre $80,000 y $250,000 MXN/mes según tamaño de terreno, construcción y amenidades.San Ángel / San Ángel Inn: casas y townhouses entre $60,000 y $130,000 MXN/mes.Santa Fe: departamentos entre $35,000 y $70,000 MXN/mes.El precio correcto de renta depende de un análisis específico del inmueble. Sobrevalorado genera vacancia; subvaluarlo deja dinero sobre la mesa. Hacemos la valuación de renta sin costo para propietarios en nuestras zonas.
14. ¿Qué garantías debo pedir a un inquilino de alto nivel para proteger mi propiedad?
En el segmento premium, la relación propietario-inquilino tiene dinámicas específicas. Los esquemas de garantía más comunes y recomendados son:Depósito en garantía: generalmente entre 1 y 2 meses de renta, en efectivo o fideicomiso.Aval con bien inmueble: la garantía más sólida. El aval debe presentar escritura libre de gravamen de un inmueble en CDMX con valor mínimo equivalente a la renta anual.Seguro de arrendamiento: productos bancarios o aseguradoras que cubren impago de renta y daños. Recomendable como complemento.Igualmente importante es el proceso de selección: verificación de identidad, comprobación de ingresos o estados de cuenta, y referencias. En Great Homes Rs filtramos a los candidatos antes de presentarlos al propietario, lo que significa que usted solo conoce a personas serias y calificadas.
15. ¿Cuáles son las implicaciones fiscales de declarar ingresos por renta de una propiedad de lujo?
Los ingresos por arrendamiento deben declararse ante el SAT y tributan bajo el régimen de arrendamiento. Las opciones principales son:Deducción ciega (35%): deducción automática del 35% de los ingresos más el predial pagado, sin necesidad de comprobar gastos. Opción más sencilla para propietarios sin muchos gastos deducibles.Deducción de gastos reales: se deducen gastos comprobados como mantenimiento, administración, intereses hipotecarios, seguros y depreciación del inmueble. Conveniente cuando los gastos son altos.Para propiedades de renta alta (más de $50,000 MXN/mes), la diferencia entre un esquema y otro puede ser muy relevante. También existe la opción de operar a través de una persona moral, con ventajas y desventajas particulares. Le orientamos en qué esquema conviene más según su situación específica.
